Upis nekretnina kao prvorazredni gospodarski problem

 

Upis nekretnina (prvenstveno stambenih i poslovnih zgrada) u zemljišne knjige već desetak godina pojavljuje se kao jedan od najtežih nerazriješenih gospodarskih problema u RH. Problem je do te mjere eskalirao, da je usporio promet nekretninama, zakočio gospodarski razvoj u različitim oblastima, a registrirala ga je i EU kao jedan od glavnih razloga - odlaganja pregovora sa Hrvatskom - Poglavlje o pravosuđu. A da pri tome posebno ne spominjemo pojedinačne i osobne drame vlasnika stanova i poslovnih prostora koji ni za nekoliko godina ne mogu doći do svog vlasničkog lista. Taj problem mnogi su osjetili na vlastitoj koži, a javnost za njega zna iz sredstava informiranja, izjava dužnosnika, iz svakodnevnih razgovora sa susjedima, prijateljima i poznanicima. Problem je tu i sad se ne može nikud, a da li ste ikada razmišljali zašto je došlo do totalnog i dugotrajnog zagušenja zemljišnih knjiga, što je svemu tome uzrok?! Ako niste, to je autor ovog teksta učinio za vas. Promjena društveno političkog sustava, i prelazak iz društvenog u privatno vlasništvo u tranzicijskim zemljama, ponajprije se odrazio i na same zemljišne knjige. Pojedine tranzicijske zemlje to su dočekale uglavnom manje više nespremno i na svaki način se snalazile u tome, najčešće - neuspješno.

Što se dogodilo s Hrvatskom? Početkom devedesetih godina donesen je Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo koji je poslužio kao pravna podloga za otkup društvenih stanova. Taj otkup je bio masovan, samo u Zagrebu je otkupljeno oko sto tisuća stambenih jedinica. Zakonodavac je očito znao da zemljišne knjige nisu sposobne primiti njihove nove vlasnike, pa je, da bi osigurao kakvu takvu pravnu sigurnost, osnovao tzv. "Knjigu položenih ugovora", ili skraćeno PU. U prvi mah to se pokazalo dobrim, ali se poslije pokazalo dvosjeklim mačem, što je dodatno cijelu stvar zakompliciralo zbog dvostrukog vođenja zemljišnih knjiga. Navala na zemljišne knjige je bila sveopća. Dodatno, kako je nova tranzicijska politika najavila povratak imovine bivšim vlasnicima, kojima je oduzeta nacionalizacijom, konfiskacijom i po drugim osnovama, mnogi su nahrupili u Zemljišno-knjižne odjele općinskih sudova i tražili kakav takav dokument koji dokazuje da su oni, ili njihovi već umrli preci, bili vlasnici nekih nekretnina koje su im oduzete na spomenuti način. No, sve bi to nekako prošlo, da 1996. g. Sabor RH nije usvojio Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Nije mi poznato koliko dugo vremena je pripremana njegova redakcija (vjerojatno ne više od par godina, a možda i manje).

Ilustracije radi, kad je sredinom devetnaestog stoljeća u Austro-Ugarskoj Monarhiji donašan Opći građanski zakonik - čuveni OGZ (čija su pravna pravila vrijedila i u Hrvatskoj sve do donošenja Zakona o vlasništvu ... 1996), na njegovoj redakciji radilo se punih dvadeset godina, a narednih dvadeset godina stavljen je na probu samo u jednoj pokrajini - Galiciji. Ili, kad smo mi studenti Pravnog fakulteta u Zagrebu, godine 1965. postavili pitanje profesoru građanskog prava gospodinu Rajačiću - zašto Jugoslavija još nije donijela Zakon o vlasništvu? - odgovorio je - E moja draga djeco, pravna struka ni prve ni druge Jugoslavije nije se usudila donijeti taj zakon, pa je spomenuo način donošenja OGZ-a. A naš Zakon o vlasništvu... 1996.g. donesen je tako reći - preko noći! Za najveći broj problema koji se pojavljuju u zemljišnim knjigama i nemogućnosti upisa nekretnina i za njihovo totalno zagušenje, glavni uzrok treba tražiti upravo u tom zakonu, koji je mnoge stvari pogrešno koncipirao. Isto tako u isto vrijeme je donesen i Zakon o zemljišnim knjigama koji je dodatno zakomplicirao stvar, jer nije dobro propisao - postupak upisa. Simbolično i slikovito kazano - ako se voda neke rijeke već godinama ne može razbistriti, prvo što treba učiniti je provjeriti da li je ta rijeka možda mutna u svome izvoru!? Jer rijeka koja je mutna u svome izvoru nikada se ne može razbistriti!

Sve ovo što se godinama događa oko upisa u zemljišne knjige, i oko etažiranja stambenih zgrada - predstavlja rijeku koja je - mutna u svome izvoru. A njihov izvor je Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Zakon o zemljišnim knjigama. Budimo potpuno načisto, zemljišne knjige, na podlozi postojećih zakonskih propisa - nikada se neće razriješiti. I ne samo da se neće razriješiti, već predstavljaju grudu snijega koja se zakotrljala i postaje sve veća i veća i prijeti nam, i njen udar nećemo moći izbjeći! Dalo bi se mnogo toga lošeg kazati o Zakonu o vlasništvu..., ali ograničit ću se samo na nekoliko njegovih odredbi. Da bismo to lakše shvatili cijelu stvar ću slikovito ilustrirati. Možete li, hipotetski, zamisliti da je u Saboru RH u vrijeme kad je donašan Ustav RH, netko predložio - da saborski zastupnici sve svoje odluke i zakone trebaju donositi sa 100% glasova svih zastupnika. Svi bi na to graknuli i kazali bi da je to totalno suludo i da to nikako ne bi funkcioniralo. I potpuno bi bili u pravu! Ali taj isti Sabor kad je donosio Zakon o vlasništvu... propisao je za sve stambene zgrade u Hrvatskoj, i to beziznimno za sve, trostruko donošenje odluka sa 100% glasova svih suvlasnika.

Prvi puta kod tzv. izvanrednih poslova na zgradi (ugradnja lifta, dogradnja i sl.) što je zakočilo gotovo sve akcije i omelo bilo kakve inicijative da se nešto napravi ili uredi. Drugi puta 100% glasova je propisao kod izrade Elaborata o etažiranju tj. kod potpisa Sporazuma o uspostavi vlasništva... kojeg trebaju potpisati sve i jedan suvlasnik beziznimno i svoj potpis ovjeriti kod javnog bilježnika. Praksa je pokazala da je to jednostavno - nemoguće! I treći puta, što je još najtragičnije, kod predaje Elaborata etažiranja na provedbu u zemljišne knjige - svi suvlasnici, u paketu trebaju predati uredne dokumente o vlasništvu. Praksa je pokazala da je to naprosto - neizvodivo! Ako je samo jednom suvlasniku bilo nešto neuredno od vlasničke dokumentacije sud bi odbijao sa upisom cijelu zgradu. Sad se ponovno vraćamo na Sabor RH! Ako bi bilo suludo propisati da Sabor sve odluke i zakone donosi sa 100% glasova svojih zastupnika, tada je sve ovo sa stambenim zgradama trostruko suludo. To još treba pomnožiti sa brojem 100.000 koliko po prilici ima stambenih zgrada u RH. Mislim da vam je ovaj argument dovoljan da vam postane sve jasno zbog čega se došlo do situacije kakva jeste - i pozivam vas da svi upremo prst na glavnog krivca - Zakon o vlasništvu...! Bez dubokih carskih rezova u spomenuta dva zakona koja se neposredno odnose ili reflektiraju na upis nekretnina u zemljišne knjige, kategorički tvrdim - bez takvih dubokih carskih rezova - nema razrješenja zemljišnih knjiga! Što kasnije to shvatimo situacija će biti sve teže razrješiva!

Model etažiranja zgrada koje je propisao Zakon o vlasništvu... (da se ne znam kako kvaliteno taj elaborat sačini), uvijek je mrtvorođenče ili u najboljem slučaju teško retardirano dijete koje nikada samostalno ne može prohodati. Takav model je bačva koja jednostavno ne drži vodu. Isto tako model provođenja elaborata etažiranja stambenih zgrada, koji propisuje Zakon o zemljišnim knjigama, je nefunkcionalan. Onog momenta kad se Elaborat etažiranja preda na provedbu u zemljišne knjige, ne samo da se njime ništa ne razrješava, već on tog momenta multiplicira problem. Zbog toga se nekoliko stotina, a možda i više, velikih stambenih zgrada u RH kroz Elaborate etažiranja, nasukalo u zemljišnim knjigama, (poput ogromnog konvoja brodova koji se nasuko na plitke obale), bez ikakve šanse da se na podlozi postojećih zakonskih propisa stvar razriješi. To treba otvoreno kazati, jer i najružnija istina još uvijek je ljepša i od najljepše laži. Uvođenjem principa kolektivnog upisa vlasništva u list "B" po sustavu "svi za jednoga i jedan za sve" zakonska je odredba koja je, u cjelokupnoj povijesti prava na našim prostorima, donijela najviše štete. Nažalost još je živa! I što se događa!? Zemljišno-knjižni odjeli općinskih sudova ubrzano "rješavaju" predmete tako da strankama stiže preko 90% odbijenica.

Brojni predstavnici suvlasnika stambenih zgrada, koji su u dobroj namjeri i želji da srede vlasništvo svoje zgrade, a vjerujući u pravo i institucije države, angažirali velika sredstva iz pričuve - dovedeni su u vrlo težak položaj. Potrošena su velika sredstva, a od efekta - ništa! A mnogi suvlasnici u zgradi to ne razumiju i zato su ti predstavnici izloženi kritikama i napadima! U jednako tako teškoj situaciji našli su se i brojni stručnjaci koji su izrađivali elaborate, pa ma kako da su ih kvalitetno napravili i u skladu s propisima. Valja isto tako napomenuti i vrlo težak, zamoran i nezahvalan posao koji rade djelatnici u zemljišnoknjižnim odjelima općinskih sudova. Svakome, iole pronicljivome pravniku, moglo je biti odmah jasno da taj sustav koji je propisao i postavio Zakon o vlasništvu... ne može profunkcionirati. Živi apsurd je i upis tehničkog opisa funkcionalnih cjelina (stana, poslovnog prostora i sl.) u list "B". Time je narušena temeljna struktura i stoljetna srednjoeuropska tradicija vođenja zemljišnih knjiga. To je po prilici tako, slikovito rečeno, kao da ste na nekoj zgradi krov sagradili na trećem katu, a zgrada ima deset katova. Ali mora se vrlo otvoreno kazati da je taj sustav u jednoj stvari u cijelosti "uspio". Omogućio je neograničeni lov u mutnome, jer je zakonodavac (nesvjesno i nestručno) sve u izvoru temeljito zamutio. No sad smo, tu smo, gdje smo! Što napraviti? Kako to sve razriješiti?!

Odgovor je vrlo jednostavan, ali je istovremeno i problematičan! Politika treba pitati struku! I politika bi trebala u svakoj stvari konzultirati struku. I to ne onu na nivou teorije, već struku na nivou prakse. Ali ona to iz tko zna kojih i kakvih razloga ne čini...!?! U organizaciji Hrvatskog društva sudskih vještaka, 17. prosinca 2004.g u Zagrebu, u dvorani Globus, u nazočnosti pet stotina najeminentnijih stručnjaka sa područja zemljišnih knjiga i etažiranja - održan je seminar - I. Stručno savjetovanje o etažiranju - problemi u praksi -. Seminar je održan pod visokim pokroviteljstvom Predsjednika Republike Hrvatske, otvorila ga je tadašnja ministrica pravosuđa, a bili su mu nazočni predstavnici resornih ministarstava, pravnih fakulteta, državnog odvjetništva, predstavnici zemljišnoknjižnih odjela, suci, sudski vještaci, odvjetnici i dr. I na tom savjetovanju autor ovoga teksta imao je tu čast da je predložio i da je skup aklamacijom prihvatio njegovu Koncepciju razrješenja zemljišnih knjiga u RH, koja je potom objavljena kao Nacrt zaključka u Zborniku radova sa tog savjetovanja izišlom početkom 2005. godine. Koncepcija je i naknadno sve više dobivala podršku struke i to bezrezervnu. Iz samo njoj znanih razloga politika se o nju oglušila. Izgubljeno je punih 16 mjeseci predragocijenog vremena, u kojem se moglo razriješiti brojne probleme. Ta nova Koncepcija sastoji se u osnovi u sljedećem:

Pokrenuti izmjene i dopune Zakona o vlasništvu... i Zakona o zemljišnim knjigama - u pravcu da se zakonski omogući uz postojeći način etažiranja, uvođenje i etažiranja stambenih i poslovnih zgrada i u upravnom postupku, samo u tehničkom smislu ne ulazeći pritom u njihovu vlasničku strukturu, s polaznom jedinicom - posebnim dijelom (stan, poslovni prostor, garaža i sl.) kao funkcionalnom cjelinom, te upisom tako donesenog pravomoćnog rješenja tijela upravne vlastu u Popisni list "A". Stručnjacima iz prakse tada nije trebalo dugo da odmah shvate o čemu se radi - da to razrješava glavninu svih problema u zemljišnim knjigama. Time se razrješavaju brojni, brojni problemi u zemljišnim knjigama kao što su:

• Otpala bi potreba postizavanja suglasnosti između velikog broja suvlasnika u stambenim zgradama kod izrade Elaborata etažiranja.

• Otpada potreba potpisa bilo kakvog Sporazuma skupno i beziznimno od strane svih suvlasnika i bilo kakva skupna ovjera njihovih potpisa kod javnog bilježnika.

• Bilo kakav sudski ili drugi spor oko nekog posebnog dijela (stana, poslovnog prostora, garaže i sl.) ne bi predstavljao zapreku izradi Elaborata etažiranja zgrade.

• Vlasnici do kojih se ne može doći, ili oni koji nemaju urednu vlasničku dokumentaciju, ne bi predstavljali zapreku upisu vlasništva drugih suvlasnika.

• Otpala bi mogućnost pojedinih suvlasnika koji u klasičnom vlasničkopravnom etažiranju odbijaju potpisati sporazum da to čine.

• Otpali bi svi potencijalni sporovi u vanparničkom postupku.

• Neriješeni zahtjevi za povrat imovine od strane bivših vlasnika ne bi predstavljali zapreku etažiranju.

• Otpadaju predbrojevi na čije se rješavanje čekalo godinama, jer upis pravomoćnog rješenja tijela upravne vlasti ne bi predstavljao vlasničkopravni već samo tehnički upis koji ne dira vlasništvo u listu "B".

• Otpada bilo kakvo rješavanje "u paketu"

• Ukida se princip "jedan za sve svi za jednoga"

• Uvodi se princip isključivog individualnog upisa vlasništva u list "B"

• Vlasnik koji nema urednu vlasničku dokumentaciju ili nije zaintertesiran za upis svog vlasništva, ostat će neupisan i to nikome neće smetati.

• Knjiga položenih ugovora mogla bi se odmah zatvoriti za predmetnu zgradu.

• Otpada kolektivna punomoć odvjetnicima.

• Otpadaju bezbrojni aneksi kupoprodajnim ugovorima zbog sitne razlike u kvadraturi, jer bi se predlagateljima upisa priznala kvadratura i razlomak utvrđen rješenjem tijela upravne vlasti u listu "A" ukoliko u njihovim vlasničkim dokumentima kvadratura ne odstupa na više ili manje od 5%•

• Kod dosadašnjeg etažiranja na podlozi očitovanja investitora, nema potrebe istraživati tko je investitor, tko je njegov pravni sljednik, da li se vodi stečajni postupak, da li je Državno odvjetništvo dužno potpisati to očitovanje i sl. Sve bi se riješilo pravomoćnim Rješenjem tijela upravne vlasti.

• Nevažno bi bilo, bilo kakvo prenošenje graditeljske dozvole sa investitora na drugog investitora ili suinvestitore.

• Bilo kakav promet u smislu promjene vlasnika posebnih dijelova ne bi imao nikakvog utjecaja.

• Sporne ostavine isto tako ne bi imale nikakva utjecaja na upis.

• Na stranu se ostavljaju svi pravni, i prateći ljudski i vlasnički problemi i nesporazumi, i bilo kakva skupna rješavanja.

• Postojeći elaborati etažiranja (vjerujem da ih ima par tisuća u RH) koji su predani na provedbu u zemljišne knjige, ali su na temelju postojećih propisa zakočeni i blokirani, i bez ikakve su šanse da se pozitivno riješe, ukoliko su sačinjeni u skladu s važećim propisima, i ukoliko su dobili potvrdu funkcionalne cjelovitosti od strane tijela upravne vlasti, iz istih elaborata po novoj Koncepciji, po službenoj dužnosti mogu se tehnički elementi prepisati u list "A" kao da su doneseni u upravnom postupku. Po ovome pitanju trebalo bi ugraditi posebnu odredbu u zakonu.

• Kao funkcionalne cjeline mogli bi se utvrditi i stanovi čija je kvadratura protupravno proširena, s tim da bi se predlagatelju upisa priznalo vlasništvo na posebnom dijelu (stana i sl.) samo u idealnom dijelu koliko dokaže vlasničkim dokumentom, a ostali idealni dio stana ostao bi neupisan ili bi ga se upisalo kao skupno suvlasništvo svih suvlasnika u zgradi.

• Bila bi vrlo jednostavna izrada elaborata etažiranja (svodila bi se samo na arhitektonsko definiranje zgrade i njenih funkcionalnih cjelina, te izračunavanje međusobnog razlomka, bez ikakvog zadiranja u bilo kakvu vlasničku strukturu.)

• Još jednostavniji bio bi upis Elaborata u zemljišne knjige. Ako je zgrada otprije upisana kao objekt, istog dana kada u Zemljišno-knjižni odjel stigne pravomoćno rješenje tijela upravne vlasti, isto se može upisati u list "A" Koncepcija se temelji na odvajanju tehničkih karakteristika zgrade od prava vlasništva na njenim pojedinim dijelovima. Ovakvim etažiranjem ne bi rješavali vlasništvo pojedinaca, već bi vršili samo "parcelaciju" zgrade na funkcionalne cjeline. Rješenjem tijela upravne vlasti uredio bi se list "A" koji bi na neki način predstavljao "državni" list, a list "B" prepustio bi se vlasnicima pojedinačno da upisuju i dokazuju svoje vlasništvo. Slikovito rečeno, sve je zamišljeno kao da u košnicu punu pčela, spuštamo potpuno gotovo saće. Svatko ide u svoju kućicu, ako dokaže da je na njoj stekao vlasništvo, a tko nema dokumentaciju ili nije zainteresiran, ostaje neupisan i to nikome ne smeta.

Rješenja tijela upravne vlasti nakon pravomoćnosti, ukoliko je zgrada kao objekt otprije upisana, mogu se istog dana prepisati u list "A" čime se otvara mogućnost pojedincima da momentalno srede svoje vlasništvo u listu "B". Ovom koncepcijom bi se otklonili i brojni drugi čepovi koji su doveli do sadašnjeg zagušenja, čemu je najviše uzrok izrazito loše koncipirani model etažiranja zgrada u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, kao i loš model njegove provedbe u zemljišnim knjigama koncipiran Zakonom o zemljišnim knjigama. Rješenje tijela upravne vlasti koje bi imalo deklaratorni karakter izgledalo bi ovako: Gradski ured za ...kao nadležno tijelo upravne vlasti, temeljem ...., donosi sljedeće

R j e š e nj e

I. Utvrđuje se da je na k.č. br. 2234 k.o. Rudeš površine 1400 m2 izgrađena stambeno-poslovna zgrada sa pet katova, koja se sastoji od 30 stanova, 5 poslovnih prostora i 3 garaže, a označena je adresom ul. Marka Marulića br. 42, Zagreb, te da zemljište i zgrada predstavljaju pravno jedinstvenu nekretninu.

II. Utvrđuju se posebni dijelovi kao funkcionalne cjeline nekretnine iz točke 1. ovog rješenja kako slijedi:

1. Trosobni stan na prvom katu, desno, br. 12. koji se sastoji od tri sobe, kuhinje, hodnika, kupaonice, balkona, loggie, u ukupnoj površini od 86 m2 (U Diobenom elaboratu oznake ST-12) Stanu pripada i ostava u podrumu br 12. Stan predstavlja 3/100 dijelova cijele nekretnine.

2 --- Posebno treba napomenuti da po ovoj Koncepciji samu izradu Elaborata etažiranja i nacrt Rješenja ne bi radila tijela upravne vlasti, već subjekti koji su to i do sada radili, ali bi se sve radilo u ime tijela upravne vlasti, i isti bi samo potpisivali rješenja. Time se ta tijela ne bi dodatno opterećivala novim poslovima. Valja posebno napomenuti, da je upravni postupak i inače vrlo prisutan kod svake zgrade. U upravnom postupku utvrđuju se uvjeti uređenja prostora kroz lokacijsku dozvolu, izdaje se graditeljska i uporabna dozvola, daje se potvrda funkcionalne cjelovitosti kod vlasničkopravnog etažiranja i sl. Ovime bi se u nadležnost tijela upravne vlasti dodalo još samo i utvrđivanje razlomka (omjer veličine svakog posebnog dijela prema zbirnoj veličini svih posebnih dijelova zgrade). U Zakonu o vlasništvu... trebalo bi ugraditi odredbu da etažiranje spada u poslove za čije je pokretanje potrebna natpolovična većina glasova, kao još i druge odredbe koje bi uklanjale sve zapreke za efikasan upis. O efikasnosti ove Koncepcije, u odnosu na postojeću mogu odgovorno ustvrditi:

Po postojećoj koncepciji - zgrada koja ima samo dvadeset vlasnika i gdje svi surađuju u svim fazama rješavanja - da bi se sačinio i proveo Elaborat etažiranja potrebno je najmanje nekoliko godina, a upitno je da li bi se ikada i proveo zbog problema koji u međuvremenu mogu nastati. Po predloženoj Koncepciji - zgrada koja ima tri stotine vlasnika, gdje su, hipotetski rečeno svi međusobno i posvađani, cijela stvar može biti dovedena do upisa u zemljišne knjige za par mjeseci. Nadam se da sam vam uspio predočiti Koncepciju razrješenja zemljišnih knjiga u RH koju sam iznio na I. Stručnom savjetovanju o etažiranja, održanom u Zagrebu 17. 12. 2004.g. a koja je naišla na bezrezervnu podršku struke. Sada je stvar politike da pokrene mehanizme izmjena i dopuna zakonskih propisa, koja se prema ovom gorućem gospodarskom problemu ne bi smjela ponašati stranački, jer se njome razriješava problem od zajedničkog nadstranačkog i vitalnog nacionalnog interesa.

Mile Prpa

{mxc}

Čet, 21-01-2021, 05:42:55

Komentirajte

Zadnji komentari

Kolumne

Telefon

Radi dogovora o prilozima, Portal je moguće kontaktirati putem Davora Dijanovića, radnim danom od 17 do 19 sati na broj +385-95-909-7746.

Poveznice

Snalaženje

Kako se snaći?Svi članci na Portalu su smješteni ovisno o sadržaju po rubrikama. Njima se pristupa preko glavnoga izbornika na vrhu stranice. Ako se članci ne mogu tako naći, i tekst i slike na Portalu mogu se pretraživati i preko Googlea uz upit (upit treba upisati bez navodnika): „traženi_pojam site:hkv.hr".

Administriranje

Pretraži hkv.hr

Kontakti

KONTAKTI

Telefon

Telefon Tajništva
+385 (0)91/728-7044

Elektronička pošta Tajništva
Elektronička pošta Tajništva
Ova e-mail adresa je zaštićena od spambota. Potrebno je omogućiti JavaScript da je vidite.

 

Elektronička pošta UredništvaElektronička pošta Uredništva
Ova e-mail adresa je zaštićena od spambota. Potrebno je omogućiti JavaScript da je vidite.

Copyright © 2021 Portal Hrvatskoga kulturnog vijeća. Svi sadržaji na ovom Portalu mogu se slobodno preuzeti uz navođenje autora i izvora,
gdje je izvor ujedno formatiran i kao poveznica na izvorni članak na www.hkv.hr.
Joomla! je slobodan softver objavljen pod GNU Općom javnom licencom.

Naš portal rabi kolačiće radi funkcionalnosti i integracije s vanjskim sadržajima. Nastavljajući samo pristajete na tehnologiju kolačića, ali ne i na razmjenu osobnih podataka.